Real Estate Strategies Update – “Condanna inversa” Ha spiegato > Articoli > Notizie > Kaufman & Canoles

Da Real Estate Strategies Group, Eminent Domain

Eminent domain o condanna si riferisce al potere del governo e di alcune autorità di prendere titolo alla proprietà necessaria per uno scopo pubblico. Mentre il dominio eminente ha ricevuto molta attenzione negli ultimi anni sulla scia del caso Kelo, cosa deve fare un proprietario di proprietà quando il governo non riesce ad esercitare il suo potere di dominio eminente, tuttavia la proprietà viene “presa” o “danneggiata” da un progetto di opere pubbliche o dall’emanazione di qualche regolamento o restrizione? In un tale evento, il rimedio a disposizione del proprietario terriero è attraverso ‘ condanna inversa.‘

Un’azione di condanna inversa è un procedimento basato su un diritto costituzionalmente creato connesso alla “presa” o “danneggiamento” di proprietà da parte del governo. Mentre l’immunità sovrana è spesso disponibile per proteggere un’agenzia governativa da cause o responsabilità, le costituzioni federali e statali forniscono una rinuncia all’immunità in caso di “presa” di proprietà, “danno” alla proprietà o entrambi.

Il 5 ° emendamento alla Costituzione degli Stati Uniti e alcune costituzioni statali prevedono che un proprietario terriero ha il diritto di essere risarcito per l’impatto negativo di un progetto di opere pubbliche o regolamento sulla sua proprietà solo quando parte o tutta la proprietà è ‘preso.”Tuttavia, la Costituzione della Virginia, come quelle nella maggior parte degli stati, ha una portata molto più ampia. Articolo I, Sezione 11 della Costituzione della Virginia prevede che nessun ‘ proprietà privata deve essere preso o danneggiato per usi pubblici, senza un solo risarcimento.”Pertanto, un proprietario della Virginia può essere risarcito se una parte della sua proprietà è stata danneggiata dall’opera pubblica o dal regolamento, anche se nessuna parte della sua proprietà è stata presa.

Le rivendicazioni di condanna inversa possono derivare da un progetto pubblico nelle vicinanze che causa danni o perdita di accesso, un cambiamento nel grado della proprietà adiacente, compromissione della visibilità verso o dalla proprietà, cedimento del terreno (affondamento), perdita di supporto adiacente o sottomesso, danni da inondazioni, frane o occupazione fisica della proprietà.

L’accesso da e per la proprietà è un diritto di proprietà privata di cui godono gli abutters delle strade pubbliche. Questo diritto di accesso non è il semplice diritto di uscire dalla vostra casa o luogo di lavoro e poi tornare alla vostra proprietà, ma include una certa comodità nell’uso della vostra proprietà. Se un proprietario terriero non mantiene un accesso ragionevole dopo un progetto o un regolamento pubblico, la perdita o la compromissione dell’accesso deve essere compensata secondo la Costituzione della Virginia.

Allo stesso modo, il cambiamento di grado di una carreggiata potrebbe essere una richiesta di danni costituzionalmente risarcibile ai proprietari di immobili adiacenti. In Hannah v. Città di Roanoke, la Corte Suprema della Virginia considerato se un proprietario terriero abutting aveva diritto al risarcimento dei danni derivanti da un cambiamento di grado a causa della costruzione di un ponte. Nessuna proprietà privata è stata presa dal proprietario terriero e la costruzione è stata fatta solo all’interno del diritto di passaggio della Città. Constatando per il proprietario terriero, la Corte ha concluso che ” in base alle disposizioni della nuova Costituzione, un procedimento di condanna potrebbe essere mantenuto per valutare il danno arrecato alla proprietà di un altro dai miglioramenti in cui nessuna parte di tale proprietà è stata presa per gli usi del condannato.’

Oltre alla Costituzione degli Stati Uniti e all’articolo I, Sezione 11 della Costituzione della Virginia, un proprietario di proprietà in Virginia può presentare una richiesta di condanna inversa sotto Va. Codice Ann. § 8.01-187. Questa sezione fornisce quanto segue:

ogni volta che si è stabilito in una sentenza dichiarativa di procedere che una persona la struttura è stata presa o danneggiato, ai sensi dell’Articolo I, Sezione 11 della Costituzione della Virginia e la compensazione non è stata pagata o per qualsiasi azione intrapresa per determinare il risarcimento, entro sessanta giorni dall’entrata di tale sentenza, ordinanza o decreto, il tribunale che ha inserito l’ordine o il decreto di maggio, su una moto del genere persona dopo un ragionevole preavviso alla controparte, inserire un ulteriore ordine per la nomina di condanna giurati per la remunerazione.

Mentre si fa riferimento alla Costituzione della Virginia, questa sezione del codice non viola alcun diritto costituzionale o crea un nuovo obbligo. Fornisce semplicemente un rimedio legale per integrare i rimedi disponibili per un proprietario di proprietà ai sensi della costituzione federale e statale.

Le questioni di condanna inversa hanno limiti di tempo che possono influire sul diritto del proprietario di un immobile di chiedere un giusto risarcimento. Lo statuto delle limitazioni e altre questioni dovrebbero essere rivisti il più prontamente possibile da un avvocato esperto in questioni di condanna per garantire che i diritti non siano persi per sempre, e le spese legali potrebbero essere disponibili per il proprietario in base alla legge della Virginia.

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