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Por Real Estate Strategies Group, Dominio Eminente

El dominio eminente o condena se relaciona con el poder del gobierno y ciertas autoridades para tomar el título de propiedad necesaria para un propósito público. Si bien el dominio eminente ha recibido mucha atención en los últimos años a raíz del caso Kelo, ¿qué debe hacer un propietario cuando el gobierno no ejerce su poder de dominio eminente, pero la propiedad es «tomada» o «dañada» por un proyecto de obras públicas o la promulgación de alguna regulación o restricción? En tal caso, el remedio disponible para el propietario de la tierra es a través de la «condena inversa».’

Una acción de condena inversa es un procedimiento basado en un derecho creado constitucionalmente conectado con la ‘toma ‘ o’ daño ‘ de la propiedad por el gobierno. Mientras que la inmunidad soberana a menudo está disponible para proteger a una agencia gubernamental de una demanda o responsabilidad, las constituciones federales y estatales establecen una renuncia a la inmunidad cuando hay una «apropiación» de bienes, un «daño» a la propiedad o ambos.

La 5a Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos y ciertas constituciones de los estados establecen que un propietario de una tierra tiene derecho a ser compensado por el impacto perjudicial de un proyecto de obras públicas o regulación en su propiedad solo cuando se toma parte o la totalidad de la propiedad.»Sin embargo, la Constitución de Virginia, al igual que las de la mayoría de los estados, tiene un alcance mucho más amplio. El artículo I, Sección 11 de la Constitución de Virginia establece que ninguna propiedad privada será tomada o dañada para uso público, sin una compensación justa.’Por lo tanto, el propietario de una propiedad de Virginia puede ser compensado si alguna de sus propiedades ha sido dañada por la obra pública o la regulación, aunque no se haya tomado parte de su propiedad.

Las reclamaciones de condena inversa pueden ser el resultado de un proyecto público cercano que causa deterioro o pérdida de acceso, un cambio en el grado de la propiedad adyacente, deterioro de la visibilidad hacia o desde la propiedad, hundimiento de la tierra (hundimiento), pérdida de apoyo adyacente o subyacente, daños por inundación, deslizamiento de tierra u ocupación física de la propiedad.

El acceso desde y hacia la propiedad es un derecho de propiedad privada del que disfrutan los vecinos de las vías públicas. Este derecho de acceso no es el mero derecho de salir de su hogar o lugar de negocios y luego regresar a su propiedad, sino que incluye una cierta comodidad en el uso de su propiedad. Si un propietario de una tierra no retiene un acceso razonable después de un proyecto o regulación pública, la pérdida o el deterioro del acceso debe compensarse de acuerdo con la Constitución de Virginia.

De manera similar, el cambio de grado de una calzada podría ser una reclamación por daños constitucionalmente indemnizable a los propietarios de propiedades colindantes. En Hannah c. la Ciudad de Roanoke, el Tribunal Supremo de Virginia consideró si un propietario de tierras colindantes tenía derecho a una indemnización por los daños resultantes de un cambio de grado debido a la construcción de un puente. No se le quitó ninguna propiedad privada al terrateniente y la construcción se hizo solo dentro del derecho de paso de la Ciudad. En su dictamen sobre el propietario de la tierra, el Tribunal concluyó que » con arreglo a la disposición de la nueva Constitución, se podía mantener un procedimiento de condena para evaluar el daño causado a la propiedad de otro por las mejoras cuando ninguna parte de dicha propiedad se hubiera tomado para uso del condenado.»

Además de la Constitución de los Estados Unidos y el Artículo I, Sección 11 de la Constitución de Virginia, un propietario en Virginia puede presentar un reclamo por condena inversa bajo el Va. Código Ann. § 8.01-187. Esta sección dispone lo siguiente::

Siempre que se determine en un procedimiento de sentencia declarativa que la propiedad de una persona ha sido tomada o dañada en el sentido del Artículo I, Sección 11 de la Constitución de Virginia y la compensación no se ha pagado o no se ha tomado ninguna acción para determinar la compensación dentro de los sesenta días siguientes a la entrada de dicha orden o decreto de sentencia, el tribunal que emitió la orden o decreto puede, a petición de dicha persona y previo aviso razonable a la parte adversa, emitir una orden adicional que nombre a jurados de condena para determinar la compensación.

Al hacer referencia a la Constitución de Virginia, esta sección del código no perturba ningún derecho constitucional ni crea una nueva obligación. Se limita a proporcionar un recurso legal para complementar los recursos disponibles para el propietario de una propiedad en virtud de la Constitución federal y estatal.

Los asuntos de condena inversa tienen límites de tiempo que pueden afectar el derecho del propietario de una propiedad a buscar una compensación justa. El estatuto de limitaciones y otros asuntos deben ser revisados lo antes posible por un abogado con experiencia en asuntos de condena para garantizar que los derechos no se pierdan para siempre, y los honorarios de los abogados pueden estar disponibles para el propietario según la ley de Virginia.

Mark A. Short es socio de la oficina de noticias de Newport de la firma. Centra su práctica en el área de litigios de derechos de propiedad y transacciones y finanzas inmobiliarias. Puede comunicarse con Mark en el (757) 873.6351 o [email protected]

Estrategias de Bienes Raíces Spotlight

Paul W. Gerhardt es socio de la oficina de Williamsburg de la firma y Copresidente del Grupo de Estrategias de Bienes Raíces de la firma. Tiene una amplia práctica de derecho comercial, que ejerce principalmente en las áreas de planificación y desarrollo de bienes raíces estratégicos, comunidades de retiro y atención continua, selección de entidades, transacciones y finanzas de bienes raíces, uso de la tierra, arrendamiento y representación de prestamistas. Puede comunicarse con Paul al (757) 259.3860 o [email protected]

Ciudad natal: Lynchburg, VA
Universidad: Washington & Lee University
Facultad de Derecho: Washington & Lee University School of Law
Último libro leído:»El río de la duda: El viaje más oscuro de Theodore Roosevelt»

E. Duffy Myrtetus es socio de la oficina de Richmond de la firma. Su práctica se centra en asuntos transaccionales y litigiosos relacionados con la compra, venta, arrendamiento, financiamiento y desarrollo de bienes raíces, y financiamiento hipotecario/garantizado relacionado. Se puede contactar con Duffy al (804) 771.5750 o [email protected]

Ciudad natal: Miami,FL
Universidad: Universidad de Richmond
Facultad de Derecho: St. Thomas University School of Law
Último libro leído: «Undaunted Courage: Meriwether Lewis, Thomas Jefferson, and the Opening of the American West» por Stephen Ambrose

Marina Liacouras Phillips es socia de la oficina de Norfolk de la firma, donde su práctica se centra en el derecho ambiental y administrativo. Marina tiene una amplia experiencia trabajando en el laberinto de leyes y regulaciones ambientales federales, estatales y locales. Se puede llegar a Marina en el (757) 624.3279 o [email protected]

Ciudad natal: Philadelphia, PA
Colegio: Universidad de Pensilvania
Facultad de Derecho: Facultad de Derecho de la Universidad de Villanova
Último libro leído: «Tres tazas de Té» De Greg Mortenson & David Oliver Relin

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